Вопросы на экспертизу по незаконной перепланировке

Решение № 2-3829/2019 2-390/2020 2-390/2020(2-3829/2019;)~М-3523/2019 М-3523/2019 от 28 января 2020 г. по делу № 2-3829/2019

Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.Из части 1 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.Согласно пункту 4.5 части 2 указанной статьи принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.На основании части 3 статьи Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном

Как согласовать перепланировку в квартире

В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект.

Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать?

А можно начать ремонт до согласования перепланировки? Решение должны выдать через 15-45 дней.

Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт.

Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ.

Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить

Квартира с добавкой

— Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».Конечно, право собственности на самовольную постройку может быть получено через суд при наличии ряда условий.

Например, в данном случае помимо прочего надо было разбираться, согласны ли собственники других квартир отдать часть придомовой территории. Также суд должен выявить правовой статус переделок: переустройство, перепланировка или реконструкция. Это принципиальный момент. Ведь перепланировку и переустройство можно утвердить задним числом.

Но если была сделана самовольная реконструкция, то никаких шансов ее легализовать нет.Разницу между первым, вторым и третьим ремонтом Верховный суд детально объяснил еще в одном деле.

Там на первом этаже некая предпринимательница устроила парикмахерскую, соединив нежилое помещение с квартирой. Общее собрание собственников дало согласие на «разжалование» квартиры — перевод ее в статус нежилого помещения. Но чиновники все равно отказались признать ремонт.

Нижестоящие суды поддержали предпринимательницу.Зато Верховный суд отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение, поручив в том числе разобраться, не была ли под видом перепланировки проведена реконструкция.

Согласно Жилищному кодексу, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации, то есть когда передвигают стены.

«Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и т.п.»

, — поясняют эксперты.»Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», — напомнил Верховный суд.Реконструкция же предполагает изменение параметров дома: высоты, площади, объема.

В том числе под

Экспертиза перепланировки квартиры

Она выбирается из довольно ограниченного списка. Судебная экспертиза назначается в ходе разбирательства по иску узаконить самовольную перепланировку. Для суда важно выяснить:

1. сохранилась ли несущая способность всех конструкций здания.
2. соответствует ли перепланировка строительным и санитарным нормам, а также требованиям безопасности;
3. не стала ли перепланировка причиной повреждений здания, не нарушила ли она качество и продолжительность его эксплуатации;

Узаконивание перепланировки происходит только при положительном решении суда, на которое большей частью влияет именно экспертное заключение.

Суть технической экспертизы заключается в обследовании несущих конструкций и инженерных коммуникаций на предмет их износа или наличие повреждений. Часто необходимость в ней при перепланировке возникает из-за заявлений соседей или управляющей компании. Чтобы избежать подобных неприятностей, лучше провести проверку перед началом строительных работ.

Какие могут наступить квартиры? Как зарегистрировать перепланировку квартиры в МФЦ? . Если техническая экспертиза проводится в процессе перепланировки, то ее заключение облегчает впоследствии сдачу объекта комиссии.

Санитарная экспертиза – не менее редкий вид исследования помещения перед началом или во время проведения перепланировки. Объектами исследования могут выступать:

1. сами условия выполнения ремонтных работ.
2. применяемые при строительных работах материалы на предмет их безопасности для здоровья людей;
3. проектная документация на предмет ее соответствия санитарным нормам;

Санитарная экспертиза имеет следующие задачи:

1. обозначить способы предотвращения влияния вредных факторов на человека;
2. предоставить рекомендации для устранения выявленных нарушений.
3. выяснить соответствие проекта перепланировки санитарным нормам;
4. определить наличие вредных для здоровья факторов;

Предварительная экспертиза перепланировки представляет собой более бюджетный вариант для собственника помещения, потому что на основе ее результатов можно точно составить проект.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает 17561 0 ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройкиСемья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам.

Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД.

Незаконная перепланировка квартиры

Регион проживания роли не играет. Если нарушитель не оплатил штраф в течение 60 дней, применяются наказания по ст.

20.25 КоАП РФ, а там – либо штраф в двойном размере, либо арест на 15 суток, либо обязательные работы до 50 часов. Таким образом, штраф за самовольную перепланировку может обернуться куда более серьезными неприятностями для гражданина.

24 апреля 2020 года вышел Федеральный закон № 133, который закрепил ответственность за незаконную перепланировку жилых помещений и для компаний:

Штраф для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей; Должностное лицо заплатит от 4 000 до 5 000 рублей.
Аналогичные нарушения, совершённые в Москве, грозят более крупными суммами. Если самовольная перепланировка по вине должностного лица – ему выпишут штраф от 5 000 до 50 000 рублей. Юридические лица и вовсе рискуют суммой от 300 000 до 350 000 рублей (ст. 9.12 КоАП Москвы). Реально ли избежать наказания Нет, штраф выписывают при любом раскладе.
9.12 КоАП Москвы). Реально ли избежать наказания Нет, штраф выписывают при любом раскладе. Но собственник вправе рассчитывать на сохранение текущей перепланировки.

Для этого нужно получить разрешение от жилинспекции или добиться положительного решения суда. Если ни того, ни другого не будет – придётся возвращать квартиру в первоначальное состояние.



Перепланировка квартиры через МФЦЧем отличаются перепланировка, переустройство или реконструкция?

Подробный разборШтраф за незаконную перепланировку квартирыЧем еще грозит перепланировка квартиры без согласования

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме. Как ее узаконить?

Необходимые документы можно представить также в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг после получения стандартного доступа к подсистеме «Личный кабинет» Портала.

Прием заявлений и документов от представителей физических лиц в этом случае не предусмотрен. После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку. В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия. В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением. Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Комментарии эксперта Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков: — В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир.

Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции.

Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор. Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи.

Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения.

Составление эскиза стоит порядка 5 тыс.

руб. Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт.

Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках.

С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс.

до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде.

Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние.

Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть.

При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной. Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура.

Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Главные нюансы экспертизы перепланировки

Кроме того разрабатываются рекомендации касательно устранения выявленных нарушений и дефектов, а также предоставляется оценка стоимости восстановительного ремонта.

На данном этапе эксперт подготавливает заключение. Сдача результатов работы На данном этапе эксперт подготавливает окончательный вариант экспертного заключения, которое должно быть проверено начальником отделения и генеральным директором экспертной компании.

После проведения данных действий на экспертном заключении ставится печать экспертной компании, после чего оно предоставляется заказчику. Данный вид экспертизы проводится в ходе . Судебная экспертиза проводится на основании решения суда.

При этом действующее процессуальное законодательство гласит, что экспертиза может быть назначена на основании ходатайства одной из сторон судопроизводства или по инициативе суда. При этом участники судебного разбирательства могут задать эксперту свои вопросы, а также предложить экспертное учреждение для проведения экспертизы. В основном судебная экспертиза перепланировки назначается при рассмотрении гражданских дел.

А сторонами судопроизводства могут выступать соседи или другие заинтересованные лица. В основном экспертиза проводится в следующих целях:

1. для выявления причинно-следственной связи между перепланировкой и повреждениями, которые возникли после его осуществления;
2. для определения соответствия перепланировки требованиям строительных или санитарных норм;
3. для определения влияния устройства проема в несущей стене квартиры на несущую способность жилых помещений.

Очень часто экспертное заключение является важнейшим доказательством, на основании которого суд принимает соответствующее решение. Строительно-техническая экспертиза перепланировки проводится как до начала строительных работ, так и непосредственно во время проведениям подобных работ.

На практике очень часто поводом проведения технической экспертизы является заявление соседей или сотрудников управляющей компании.

Если перепланировка была выполнена с нарушениями установленных стандартов и норм, то собственник не только обязан заплатить штраф, но и устранить последствия перепланировки.

Как узаконить перепланировку через суд

Проект и техзаключение нужно заказывать в лицензированной организации.

Фирма должна входить в состав проектировщиков СРО и иметь допуск к подобным работам.

Заключите договор с такой компанией, оплатите их услуги, после чего представители приедут на место и подготовят отчёт для составления проекта. Обычно эксперты дают прогноз, удастся ли узаконить изменения, или суд всё же откажет? Не исключено, что сперва вам придётся устранить ряд нарушений, и только потом составлять проект.

Шаг 3. Обратиться в отдел по делам архитектуры и градостроительства Ведомство может отличаться по названию.

Например, в Москве – это Мосжилинспекция (МЖИ), в регионах могут действовать отделы архитектуры. Подавайте заявление на согласование перепланировки по факту сделанных работ.

Шаг 4. Получить отказ Вероятно, администрация откажет в согласовании.

Но это не страшно, поскольку в нашем случае и так придётся идти за узакониванием в суд. Шаг 5. Обратиться в суд Составьте исковое заявление, приложите к нему документы и квитанцию об оплате госпошлины.

Далее иск нужно передать в городской или районный суд по месту нахождения жилого помещения. Пакет документов можно подать:

лично – через канцелярию городского суда, где секретарь проставит подпись и печать на вашем экземпляре пакета документов; по почте – ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении адресату (суду); через представителя – по нотариальной доверенности; с помощью электронного сервиса подачи документов ГАС «Правосудие» – нужна авторизация через ЕСИА. Выбирайте удобный вам способ и обращайтесь в суд.

Шаг 6. Принятие документов судом к рассмотрению На данном этапе суд может как принять иск к рассмотрению, так и отказать в принятии, уведомив истца о причинах отказа. Шаг 7. Назначение предварительных и основных слушаний Предварительное судебное заседание может быть назначено судом в течение 5-10 дней после подачи истцом искового заявления.

Например, если у суда есть вопросы к сторонам, нужны дополнительные документы или ходатайства.

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

«Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа.

Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение.

Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома.

Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий.

На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы. Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку.

Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием.

Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя.

В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование.

При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов.

Апелляция отказалась узаконить перепланировку квартиры из-за конфигурации санузла

О необходимости учитывать интересы соседей при легализации самовольной перепланировки квартир нижестоящим судам в связи с одним из дел, рассмотренных в 2020 г., Саратовский областной суд.

Разъяснения апелляционной инстанции касаются соблюдения санитарной нормы, запрещающей размещать ванные комнаты и туалеты непосредственно над нижерасположенными жилыми комнатами и кухнями, если только речь не идет о двухуровневой квартире. Многим владельцам перепланированного жилья, имеющего аналогичные изъяны, такая судебная практика сулит серьезные проблемы.

Как следует из материалов дела (), в 1999 г. жительница Саратова К. решила объединить в одно помещение ранее приобретенные однокомнатную и двухкомнатную квартиры на 7-м этаже. В ходе перепланировки, в частности, был расширен проем в кирпичной стене между квартирами (прежде там находился стенной шкаф); в ранее двухкомнатной квартире выполнена перепланировка раздельного санузла и кухни, в результате которой образован совмещенный санузел; в однокомнатной квартире разобрана стеновая перегородка между комнатой и кухней, изменена планировка совмещенного санузла (демонтирована ванна, остались раковина и унитаз), демонтирован кирпичный простенок между оконными проемами в комнате и в кухне.

В итоге получилась квартира общей площадью 86,2 кв. м, жилой площадью 25,9 кв. м, состоящая из двух комнат площадью 15,1 кв.

м и 10,8 кв. м, кухни-столовой в 39,9 кв. м, совмещенного санузла в 8,4 кв. м и туалета в 3,1 кв. м. По словам владелицы жилья, эти работы были согласованы с Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.

Саратова и производились по проекту, составленному главным конструктором Саратовгражданпроекта. Вместе с тем документа, санкционировавшего проведение перепланировки жилья, у К. не имелось. И в 2023 г. на основании протокола региональной Госжилинспекции собственница была привлечена к административной ответственности в виде штрафа по ч.

2 ст. 7.21 КоАП РФ за самовольное переустройство квартир.

Следом Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации г. Саратова направил К. требование о необходимости привести перепланированную квартиру в первоначальное состояние, отпустив на это около восьми месяцев. Когда же оно не было выполнено, последовало обращение в Волжский районный суд г.

Саратова. В исковом заявлении Комитет по градостроительству просил принять решение о продаже квартиры К.

с публичных торгов, с выплатой ей вырученных средств и возложением на нового собственника обязанности по приведению жилья в прежнее состояние.

В обоснование требований чиновники ссылались на подп. 1 п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ, предусматривающий такую процедуру в случае, если собственник упорствует в нежелании привести квартиру в первозданный вид. Районный суд посчитал такую меру исключительной и преждевременной и в иске, напомнив, что законом не исключена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном состоянии в судебном порядке.

К. вскоре воспользовалась таким шансом. Проведенная судебная экспертиза дала заключение о соответствии проведенной перепланировки строительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и регламентам, и владелица получила положительное того же суда по своему исковому заявлению.

Однако при обжаловании данного акта апелляция обратила внимание на один из доводов Комитета по градостроительству, который не был исследован районным судом.

После перепланировки К. раздельного санузла и кухни был образован совмещенный санузел площадью 8,4 кв.

м. Из представленной по запросу Саратовского облсуда технической документации следует, что данный санузел располагается над кухней площадью 5,7 кв. м нижерасположенной (на 6-м этаже) квартиры. Апелляцией был допрошен эксперт, проводивший судебную экспертизу, который сообщил, что нижерасположенная квартира им не осматривалась, какие помещения расположены в квартире под помещением совмещенного санузла квартиры, ему не известно.

Согласно п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10

«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»

, утвержденных Постановлением Главного государственного санврача РФ от 10 июня 2010 г. № 64, в жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых возможно их размещение непосредственно над кухней. Аналогичные требования содержались в п.

2.6 СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г.

№ 78, которые действовали на момент перепланировки К. жилых помещений. В результате апелляция пришла к выводу, что судом первой инстанции не были соблюдены требования ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, согласно которым помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в судебном порядке в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Решение Волжского райсуда было отменено, и К.

в иске о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии отказано.

Владелице жилья под угрозой его продажи с публичных торгов предстоит провести обратное переустройство. Фото: Пресс-служба Саратовского областного суда

Узаконивание и экспертиза перепланировки — пошаговая инструкция

» Автор Дмитрий Иванов На чтение 4 мин.

Просмотров 819 Опубликовано 11.04.2021Рецензент: Обновлено: 11.04.2021Самовольная перепланировка признается законной при условии, что она «безопасна».

Однако самостоятельно определить последствия проведенных изменений не всегда возможно без соответствующих знаний и навыков. Поэтому лучше всего заказать экспертизу перепланировки. Не только для собственного спокойствия, но и для документального подтверждения соблюдения всех санитарных и строительных требований при проведении работ.Содержание статьи:Заказать техническое заключение можно в экспертной компании, являющейся участницей СРО (ч.

1 ст. 55.8 ГрК РФ).Задача экспертизы – определить степень безопасности и допустимости сделанной перепланировки.Учитывая, что согласованной проектной документации при незаконной перепланировке нет, специалисты будут проводить экспертизу, опираясь на существующий технический паспорт и реальные изменения помещения. Сама процедура проверки заключается в следующем.Специалисты посещают перепланированный объект и определяют:

• Состояние несущих и иных конструкций, задействованных при ремонте.
• Площади образованных помещений, сравнивают их с планом.
• Степень износа стен, пола, потолка и пр.
• Места измененных оконных и дверных проемов, допустимость их наличия/отсутствия.
• Скрытые и явные дефекты, ставшие результатом перепланировки.
• Уровень безопасности созданных систем газо-, водоснабжения.
• Иные нарушения, наличие которых может квалифицироваться как угроза безопасности.

По результатам составляется техническое заключение, которое может быть использовано в суде.Эксперт даст негативное заключение, если:

1. Жилое помещение использовано для увеличения кухни или туалета.
2. Санузел перенесен на место жилого помещения.
3. Комната объединена с лоджией.
4. Отопительные приборы вынесены на балкон.
5. Снесены несущие стены.
6. Кухня с газовой плитой объединена аркой с комнатой.
7. Демонтирован вентиляционный короб.
8. Перенесены общедомовые коммуникации (водяные, газовые трубы) и пр.

Важно! Имея на руках положительное техническое заключение, можно смело приступать к процедуре узаконивания.Существует два этапа : административный и (если не поможет) судебный.Административная процедура заключается в прохождении согласования постфактум, для этого:

1. Собирается пакет документов и лично подается в орган согласования (ОМС) или МФЦ по месту расположения помещения.
2. Пишется заявление и получается расписка в приеме документов (ч. 2 и 3 ст. 26 ЖК РФ).
3. Решение ожидается до 45 дней.
4. При отказе в согласовании готовится комплект документов для подачи в суд.

Для административного согласования понадобятся:

• Заявление.
• Документы, подтверждающие право собственности на перепланированное помещение (если данное право зарегистрировано в ЕГРН, то документ не обязателен).
• Согласие членов семьи нанимателя при социальном найме.
• Согласие всех собственников многоквартирного дома, в случае присоединения части общего имущества при перепланировке.
• Правильно оформленный проект перепланировки или эскиз.
• Заключение Пожнадзора, СЭС и Роспотребнадзора, если проектировщик не согласовал с ними проект самостоятельно.
• Технический паспорт помещения (также не обязателен при наличии записи в ЕГРН).
• Техническое заключение эксперта о безопасности сделанной перепланировки.

Административный способ иначе называют уведомительным.

, сделанной по эскизу.Если ОМС отказал в узаконивании самовольной перепланировки, можно переходить ко второму этапу – судебному.Для этого собранный для согласования комплект документов дополнить:

• Исковым заявлением с просьбой сохранить перепланированное помещение в текущем состоянии и признать отказ необоснованным.
• Квитанцией об уплате госпошлины в размере 300 рублей (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
• Доказательствами уведомления ответчика о подаче искового заявления.
• Решением ОМС об отказе в согласовании сделанной перепланировки.
• Другими документами, которые обосновывают требование истца.

Подать исковое заявление можно в течение 3-х месяцев со дня получения отказа (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). При этом место подачи определяет истец, руководствуясь нормами ч.

1 ст. 22 и ч. 3 ст. 24: это может быть его место жительства или место нахождения органа по согласованию перепланировки.В судебном процессе придется доказывать, что санитарно-технические нормы не нарушены, угрозы безопасности нет и приняты меры для решения вопроса без суда (сделано обращение в госорганы для согласования и получен отказ).

Спустя месяц, после принятия иска к рассмотрению, можно получить положительное или отрицательное решение суда.Важно!

Все согласованные и утвержденные изменения площади, конфигурации помещения, смена оборудования, перемещение инженерных сетей должны быть отражены в техническом паспорте.Процедура узаконивания самовольной перепланировки завершается получением нового техпаспорта на объект и внесением изменений в кадастровые данные.Для этого полученное решение ОМС о согласовании или вступившее в законную силу судебное решение предоставляются в БТИ или МФЦ для оформления нового техпаспорта.