Как оценивается стоимость микродоли при обмене

Как оценить и продать долю в квартире правильно

Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже. Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.Правила и требования, которые соблюдаемЧтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены.

В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения.

Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.Обстоятельства, при которых не действует право первоочередностиТакой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги. Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга.

Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся

Оценка доли в квартире

рублей (6 млн.

÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н.

В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость).

Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.Пример.

После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н.

реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к.

владелицей другой ½ доли значилась именно она.Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв.

м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв.

м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем.

Оценка доли в квартире

Досыта наглотавшись щедрых обещаний, потеряв много месяцев, клиент начинает самостоятельно обзванивать найденные в интернете фирмы, которые реально выкупают доли квартир.

Однако, те, в свою очередь, уже поделать ничего не могут, ибо им проще дождаться, когда договор с агентством, поймавшим на крючок клиента, закончится. Проще подождать пару-тройку месяцев, чем восстанавливать документы заново.

Затем, клиент со скандалом вырывает свои документы в агентстве (ни одно агентство не вернет Вам документы раньше, чем закончится договор), и совершает сделку по цене, совершенно отличной от той, на которую его развели вначале.

В меньшую сторону, разумеется. Это вполне обычная практика, на которую покупаются 99 из 100% Содольщиков, желающих избавиться от своего имущества.

Для того, чтобы не попасть в стройные ряды этих неудачников, мы расскажем Вам как можно самостоятельно оценить долю квартиры.

Таким образом, тщательно изучив и проанализировав представленную ниже информацию об основных критериях, по которым производится правильная оценка доли в квартире, Вы сможете, более-менее, на равных разговаривать с риэлторами, которые будут дурить Вам голову.

Запомните самое главное! Прежде чем обратиться куда-либо, сначала попробуйте оценить свою долю в квартире самостоятельно.

При этом, на переписку вы потеряете день-два, но останетесь «на свободе», имея хоть какое-то объективное представление о имеющемся у Вас имуществе.Это намного упростит Ваше дальнейшее общение с потенциальными покупателями, их, кстати, и на нашем сайте лазит предостаточно. Они вполне могут заинтересоваться Вашим вариантом во время обсуждения, если, конечно, он хоть чего-то стоит.

Засунуть свою шею на много месяцев в хомут агентства недвижимости всегда успеете. Доля в квартире с неопределённым порядком пользования.

Доля в квартире,

Оценка доли в квартире для выкупа, сколько стоит доля в квартире, как определить стоимость доли в квартире при продаже

4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе.

Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс).

Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн.

рублей (в зависимости от района).Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн.

рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение.

Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю.

В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость).

Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.Пример.

После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н.

Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н.

владелицей другой ½ доли значилась именно она.Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу.

Оценка доли в квартире

Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку. Вывод: очевидный и прибыльный вариант и оценить доли в расчете от цены жилплощади.

Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (). Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:

• Затратный метод

Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения.

Второе название способа – расходный.

Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве. Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.

• Доходный метод

Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.

• Сравнительный метод

Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.

От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д. Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.

За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:

Сколько стоит доля в квартире

Часто возникает вопрос о стоимости доли в квартире.

У оценщиков существует такое понятие, как «принцип наиболее эффективного использования», но как это работает?

Наиболее эффективное использование, или НЭИ, представляет собой такое использование недвижимости, которое:

• максимизирует её продуктивность, то есть соответствует её наибольшей стоимости;
• физически возможно;
• юридически разрешено на дату определения стоимости;
• финансово оправдано.

В соответствии с принципом НЭИ при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя и типичного продавца, каждый из которых нацелен на получение максимальной выгоды от сделки. Наиболее эффективное действие собственников при продаже долевого имущества – продажа квартиры целиком и деление полученной суммы пропорционально между собой (наиболее эффективный по срокам и полученному результату способ продажи).Если участникам долевой собственности не удаётся договориться, то на продажу выставляют долю в квартире.

При этом цена такой доли не равна произведению относительного размера доли на полную стоимость объекта.

То есть стоимость доли не соответствует стоимости приходящимся на неё квадратным метрам, так как владелец ограничен в правах и комфорте при сожительстве с иными собственниками. Поэтому сделки происходят с неким дисконтом.В СМИ встречаются мнения риелторов и экспертов рынка недвижимости об абстрактных диапазонах таких скидок, но указанные субъекты не обязаны подтверждать свои слова в отличие от оценщиков. Для анализа рыночной стоимости использовались фактические цены по Москве при продаже долей в квартирах на сайте ЦИАН.Благодаря развитому рынку недвижимости и большой базе объектов при просмотре объявления на сайте ЦИАН сервисом рассчитывается средняя цена квадратного метра в доме, где расположена квартира.

Поэтому с высокой степенью достоверности можно определить, сколько бы стоила аналогичная квартира, если бы передавались права собственности на всё жилое помещение. Сопоставляем стоимость доли и средней квартиры в доме соответствующей площади и получаем нужную величину скидки.То есть в качестве скидки, или дисконта, принимается разница в цене между стоимостью 1 кв. м доли и стоимостью 1 кв. м аналогичной по метражу квартиры, расположенной в доме по тому же адресу.В анализе не участвовали доли менее 1/10 – такие объекты продаются в основном для получения регистрации по месту жительства, поэтому действует иное ценообразование.

Исключались объявления о продажах доли в комнате. Также не рассматривались квартиры в домах, которые включены в программу реновации и будут снесены.

В выборку попало 298 объявлений.Зависимость величины скидки от размера доли графически показана на рисунке:Регрессионное уравнение имеет коэффициент корреляции R2=0,0088, что говорит об отсутствии достоверной стохастической связи. Величина дисконта при продаже доли в квартире не зависит от размера доли. Средние значения дисконтов для наиболее распространённых размеров долей очень близки, находятся в диапазоне 26–29,2%.Таблица 1ДоляКоличество предложенийСредний дисконтДиапазон3/414–28,3%–11,5%–46,9%2/335–26,0%–0,9%–61,3%1/2123–26,7%–0,8%–61,4%1/333–29,1%–2,2%–64,1%1/421–29,2%–6,4%–49,6%Удивляет факт: чем больше комнат, тем выше средний размер дисконта.

Хотя логичнее обратное: при покупке доли в квартире с несколькими комнатами есть перспектива выделить долю в натуре и распоряжаться своей частью жилого помещения. Такие доли должны стоить дороже, а получается наоборот.Таблица 2Количество комнат в квартиреКоличество предложенийСредний дисконтДиапазон119–24,63%–1,09%–54,66%2107–28,39%–0,79%–61,44%3149–29,09%–0,87%–64,07%421–31,09%–1,25%–59,36%Имеет смысл указать основные выявленные факторы, влияющие на ценообразование доли:

• количество и состав собственников;
• количество и состав проживающих/прописанных в квартире;
• наличие конфликта собственников;
• возможность просмотра перед покупкой;
• иные факторы, свойственные для рынка жилой недвижимости.

После анализа объявлений можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. м доли ниже стоимости 1 кв. м обычной квартиры в среднем на 28,7%.

Корреляционная зависимость дисконта от размера доли не выявлена.

• Право.ru

Как оценить долю в квартире для продажи?

Согласно статистике, около 90% квартир в России находится в долевой собственности.

В связи с этим, при совершении сделок купли-продажи часто встает вопрос оценки стоимости отдельной доли в квартире.

Подобные сделки являются одними из самых сложных сделок с недвижимостью, и от правильности оценки зависит срок поиска покупателя и совершения сделки в целом. Как оценивается доля в квартире при продаже?

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основным фактором, влияющим на стоимость доли в квартире, является характер взаимоотношений между сособственниками. В идеальном случае, квартира продается целиком и полученные от продажи средства делятся между сособственниками пропорционально их долям.

Одна из распространенных ситуаций — продажа доли одному из сособственников. В таком случае конкретных критериев оценки нет, цена зависит исключительно от договоренности между участниками сделки.

При продаже доли в квартире третьим лицам оценка стоимости доли происходит либо самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков.

Основной сложностью при оценке является то, что долю, записанную на бумаге трудно выделить в квартире в реальности. Распространенной ошибкой при попытке самостоятельно определить стоимость доли является неправильный арифметический расчет, когда берется средняя рыночная стоимость квартиры и делится на количество долей. Важно! Стоимость доли при её отдельной продаже и при реализации целой квартиры существенно отличается.

В среднем при продаже отдельной доли посторонним лицам её стоимость падает на 30%.

Факторы, влияющие на ценообразование:

1. общая площадь квартиры;
2. стоимость жилого помещения в целом. Важно! Чем квартира дороже, тем стоимость её отдельной доли будет ниже. Это объясняется тем, что если у покупателя есть средства на покупку части элитного жилья, то в 99% случаев он предпочтет приобрести отдельную квартиру, ниже классом, чем долю в дорогом жилом помещении;
3. количество комнат, их изолированность друг от друга;
4. число сособственников;
5. количество лиц, зарегистрированных в жилом помещении;
6. возможность свободного доступа в жилое помещение;
7. наличие или отсутствие среди сособственников несовершеннолетних;
8. размер доли;
9. просмотр квартиры перед покупкой. Важно! Невозможность посмотреть жилое помещение существенно снижает его стоимость;
10. месторасположение жилого помещения, его состояние;
11. наличие порядка пользования жилым помещением. Он может быть определен судебным решением или нотариально заверенным соглашением между совладельцами.

Учитывая специфичность и сложность сделки, при возникновении любых сомнений при самостоятельной оценке правильным будет доверить это дело профессионалам. ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Была ли эта статья для вас полезной? 0 0 Ваш голос принят Произошла ошибка Поделиться: Поле обязательно для заполнения Введите номер телефона для связи Получить ответ Ваша заявка принята! Юрист свяжется с вами в ближайшее время Опыт работы по гражданским делам.

3 года работала в должности судьи по гражданским делам в федеральном суде. В настоящее время ведущий специалист по жилищным спорам в частной практике. Спросить юриста Ваша заявка принята!

Юрист свяжется с вами в ближайшее время

• Кратко опишите проблему и оставьте свои контактные данные
• В течении 5 минут с вами свяжется юрист и ответит на ваши вопросы
• Вы получаете развернутый ответ юриста и знаете как действовать дальше

Поле обязательно для заполнения Введите номер телефона для связи Обратиться к юристу

Размер компенсации за незначительную долю в квартире

0 Разместил: Егоров Константин Михайлович Другое 11.11.2011В суде был спор о признании доли в квартире незначительной и выплате компенсации сособственнику.

Суд удовлетворил иск, компенсацию определил, исходя из рыночной стоимости квартиры пропорционально размеру доли. Но мною была также проведена оценка рыночной стоимости, и с учетом отрицательных факторов стоимость доли квартиры была оценена почти в 2 раза меньше, чем определил суд. Как должен был суд определить размер компенсации?Согласно ч.

4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ при невозможности выдела доли в натуре участнику долевой собственности остальными собственниками выплачивается компенсация.В самом ГК РФ не указано, каким образом должен определяться размер такой компенсации.

Вместе с тем по этому вопросу выработана обширная судебная практика, к которой и следует обратиться.Так, согласно п.

11 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.80 N 4

«О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

размер компенсации устанавливается судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент разрешения спора. При этом судом учитываются:

1. объяснения сторон;
2. отчет оценщика об оценке жилья и его частей (ст. 11 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»);
3. заключения экспертов;
4. другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки доли.

По нашему мнению, настоящее Постановление применимо и к рассматриваемому в вопросе случаю.Таким образом, выделяющийся сособственник имеет право на получение компенсации в размере действительной стоимости доли исходя из рыночной стоимости спорного недвижимого имущества. В то же время необходимо учитывать и тот факт, что в данном случае речь идет о незначительной доле, то есть доле, которая на рынке недвижимости, как правило, не представляет интереса для потенциальных покупателей.

Поэтому, по нашему мнению, в суд для определения размера компенсации необходимо было представить доказательства, подтверждающие оценку рыночной стоимости доли (а не самой квартиры в целом).

Ведь рыночная стоимость доли квартиры, безусловно, будет ниже, чем стоимость доли, определенной путем пропорционального соотношения размера доли со стоимостью квартиры в целом.Из письма не ясно, на основе каких доказательств суд определил размер компенсации и какие конкретно доказательства представлял автор вопроса в суд.

Скорее всего, речь идет о заключениях оценщиков, экспертов.

На наш взгляд, суд для определения размера компенсации должен был назначить экспертизу по определению рыночной стоимости доли квартиры, так как смысл компенсации, выплачиваемой сособственнику, который лишается своей доли, и заключается в возмещении ему тех материальных благ, которые он мог бы получить, распоряжаясь своей долей (например, продав ее). Если в деле имелось два заключения экспертов: одно — по рыночной стоимости квартиры, другое — по рыночной стоимости доли, то суд в мотивировочной части судебного решения должен был указать, почему он определил компенсацию, руководствуясь одним заключением, и почему не принял другое (ч.

3 ст. 86 ГПК РФ).Вместе с тем, как мы рассмотрели выше, для определения действительной стоимости доли суд должен руководствоваться не только отчетом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости (либо заключением эксперта), но и другими доказательствами. Тем более что согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст.

67 ГПК РФ, то есть заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.Читайте ещё по этой теме:

• Доля в праве собственности на квартиру
• Проблемы продажи доли в праве собственности на квартиру: коллизии судебной практики
• О значении «незначительной» доли

Автор: Ю. Терешко 0 ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ МОСКОВСКИМИ ЮРИСТАМИ ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ ЗАПИСЬ НА ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ ПО ТЕЛЕФОНУ: 8 (495) 740-55-17Похожие статьи

• Признание судом по иску организации сделки недействительной, в случае отсутствия контрагента (юридического лица) по причине ликвидации в момент рассмотрения дела по указанной сделке
• Правовая защита граждан
• О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14)

Статьи наших юристов

• Как отменить судебный приказ
• Разъяснения Верховного Суда РФ об освобождении от ответственности, изменении и расторжении договоров в связи с эпидемией коронавируса
• Кредитные и ипотечные каникулы в связи с эпидемией коронавируса

Комментарии сайта

• 20.08.2023 в 17:26Егоров Константин Михайлович к записи Очень часто у граждан возникает ситуация, когда необходимо юридически подтвердить .
• 18.08.2023 в 22:00Ирина к записи Очень часто у граждан возникает ситуация, когда необходимо юридически подтвердить .
• 10.08.2023 в 18:24Егоров Константин Михайлович к записи Очень часто у граждан возникает ситуация, когда необходимо юридически подтвердить .

© Московские юристы — юридическая консультация, суд.

2006-2020 г. 8 (495) 740-55-17

Оценка доли в квартире

Часть будет аналогией коммунальной квартиры.

Квартира имеет только 2 владельцев +20% Чем больше сособственников, тем ниже собственность.

Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли.

Большая площадь +30% На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен.

Наличие изолированных комнат по числу владельцев+40% Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев. Хорошие отношения между сособственниками +20% Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене.

Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи».

Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной.

В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги. Список факторов: Большой размер части (-20%).

Собственник желает получить идеальную долю.

Однако на практике, это не возможно.

Поэтому большая часть часто переоценена. Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%).

Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки. Много жильцов (-50%). Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья.

Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи. Дорогая квартира (-100%). Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно.

Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире. Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%).

Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен.

Цена доли в квартире

Тогда в ваших бывших содольщиков появиться сосед по квартире – по сути, совершенно чужой человек. Как они будут ладить между собой, вас уже не касается; покупка доли в квартире, где есть перспектива в будущем выкупить всю жилплощадь (например, если в квартире проживает пенсионер или очередники).

Стоимость проблемной доли изначально оценивается как 50 % от ее первой цены. Далее следуют понижающие либо повышающие коэффициенты – факторы, которые имеют влияние на цену доли в квартире при ее продаже третьему лицу.

При этом формируется третья цена доли в квартире. Положительные факторы – способствуют повышению цены на долю в квартире: +30 % если есть свободный доступ к жилплощади; +50 % если в квартире несколько раздельных комнат по числу дольщиков; +30 % при большой площади квартиры (от 70 кв. м.); +20 % при наличии не более чем одного содольщика; +20 % если содольщик располагает другим жильем, но проживает на своей доле в квартире; +100 % если другие содольщики в квартире не проживают.

Отрицательные факторы – способствуют понижению цены на долю в квартире: -50 % если одним из содольщиков является несовершеннолетний или в квартире проживает несовершеннолетний вместе со своими родителями; -30 % наличие содольщиков-очередников – это люди, которые наверняка не имеют денег для приобретения доли или отдельной жилплощади, возможность их выезда из квартиры маловероятна; -30% если с содольщиком или содольщиками в одной члены его/их семьи (густонаселенная квартира); -30 % если продажа проходит без просмотра; -20 % при слишком большой доле – доля в размере, например, 6/10 не дает никаких преимуществ в пользовании квартирой перед двумя другими дольщиками, которые владеют каждый 2/10 квартиры.

Фактически в правах пользования квартирой (общими комнатами) все доли равны и составляют 1/3; -100 % при продаже доли в дорогой квартире – это наименее ликвидная недвижимость, так как если человек имеет, к примеру, 7 млн. руб. на покупку ½ доли в стоимостью 14 млн.

руб., то, скорее всего, за имеющиеся у него деньги он купит отдельную однокомнатную квартиру без проблем с возможным содольщиком. Данные факторы не исчерпывающие и цифры приведены примерно.

«Микродоля» в квартире. Права и обязанности

Собственник может требовать устранения всех нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304 ГК РФ).Следовательно, и собственник «микродоли» имеет право вселиться в квартиру, в которой ему принадлежит доля в праве.В случае отказа проживающего в квартире другого собственника предоставить доступ в квартиру — может быть подан иск с требованиями о вселении в квартиру и обязании нечинения (устранения) препятствий в пользовании собственностью.

Исход подобного судебного дела предугадать трудно, поскольку в каждом конкретном случае суд учитывает и анализирует ряд факторов, в том числе: достигнуто ли между собственниками соглашение о порядке пользования, имеется ли техническая возможность определить порядок пользования в данной квартире, возможно ли предоставить для проживания части жилого помещения соразмерно «микродоле», например, в виде изолированной комнаты.Согласно п.1. ст. 17 ЖК РФ и п.2 ст.288 ГК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.В соответствии с п.1, 2 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.Согласно сложившейся судебной практике по данному вопросу суд может и отказать собственнику «микродоли» в исковых требованиях о его вселении в квартиру, применив нормы п.2 ст.247 ГК, и установить в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другим собственником (который проживает в квартире) денежных средств за фактическое пользование его долей (плата за аренду), «учитывая, что правомочие пользования, являющееся правомочием собственника, предполагает извлечение полезных свойств вещи, которое может достигаться и за счёт получения платы за пользование вещью другими лицами» (см.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда от 13.11.2018 № 18-КГ18-186)

Как верно оценить долю в квартире?

Эта цифра и покажет стоимость действительной доли.Популярными онлайн-калькуляторами расчета долейдолей в квартире является ресурс «Domofond Оценка».В форму, предложенную на сайте нужно ввести следующие данные:

1. Тип жилья.
2. Адрес, город, номер дома.
3. Количество комнат.
4. Этажность.
5. Этаж.
6. Материал.

Оценка на этом ресурсе основывается на ценах, которые предлагаются на сайтах Avito.ru, Domofond.ru.

Средняя стоимость рассчитывается в соответствии с алгоритмами с учетом характеристик данного объекта недвижимости и соседствующих с ним, имеющих похожие характеристики.На сайте DOM.RIA также можно воспользоваться сервисом просчета стоимости доли в квартире. Форма калькулятора похожа на предыдущий вариант. На этом ресурсе сравнение цен и ориентировочная стоимость квартиры основывается на объявлениях, выставленных на DOM.RIA.Цена услуги по оценке доли в квартире с предоставлением отчета зависит от города, площади оцениваемой недвижимости, квалификации специалиста, выполняющего эту работу.

Средняя стоимость этого вида работ сегодня может составить от 2 до 5 тысяч рублей.Услуга по оценке долей в квартире является одним из наиболее сложных видов оценочных работ. Если доля не выделена, при продаже на рынке вторичного жилья она продается значительно дешевле.Сложность выполнения оценки объясняется также тем, что подобные варианты продажи жилья довольно редкие. Поэтому выполнить прямой расчет нет возможности.В связи с этим оценка долей производится в 2 этапа:

• На основании собранной статистики о продаже долей за длительный период производится вычисление скидки для продажи невыделенной доли.
• Оценка всей квартиры.

Обычно конечная стоимость доли опускается примерно на 30-50%.Сравнительная таблица – средняя стоимость доли квартиры в городах миллионниках РоссииГородСтоимость 1 кв.

м., рублейМосква120 000Санкт-Петербург70 700Новосибирск32 270Екатеринбург47 087Нижний Новгород44 998Казань45 735Челябинск28 840Омск30 957Самара42

Как рассчитать стоимость доли в квартире

В будущем жильцы смогут разменять 2-х, 3-х комнатную квартиру и разъехатьсяНа каждого собственника приходится по комнатеЦену доли можно увеличить на 20-50%, если в квартире есть отдельная комната для каждого из собственников.

Например, покупатель приобретет 1/3 трехкомнатной квартиры и получит изолированную жилплощадь.Количество собственников и жильцовЧем больше владельцев и жильцов в квартире, тем меньше рыночная стоимость доли. Повысить цену на 20% можно, если помимо покупателя, недвижимостью владеет один дольщик.Стоимость стоит увеличить в 2 раза, если в квартире никто не зарегистрирован и не проживает.

При наличии 3-5 прописанных граждан спрос и ценник резко падает.Несовершеннолетний дольщикНаличие несовершеннолетнего собственника доли осложняет процесс размена и продажи жилья. Потребуется разрешение органов опеки. Чтобы продать долю, придется снизить цену на 40-50%.Дороговизна недвижимостиПродажа доли в элитном доме невыгодна, так как придется занизить ее рыночную стоимость.

Многие покупатели предпочтут приобрести недорогую отдельную квартиру, чем долю дорогой недвижимости.Кроме вышеперечисленных факторов, на ценообразование влияет форма сделки, санитарное и техническое состояние объекта, размер кухни, расположение дома, экологическая ситуация и инфраструктура района и т.д.Агентства по недвижимости требуют снижения цены, если другие собственники не проживают в квартире, доля часто перепродавалась, есть несовершеннолетние, пожилые, недееспособные совладельцы, стоящие на учете у нарколога или психиатра.Оценка доли в квартире для продажи или выкупа проводится с учетом многочисленных деталей: числа дольщиков, прописанных жильцов, площади, количества комнат и т.д.